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지난 여름 ‘한국부동산원’ 에서 등기가 왔다는 연락을 받았습니다. 부동산 실거래 조사 대상에 선정 된 것이었습니다.
자료 미제출 및 거짓 제출 시 과태료는 3 천만원 이하 벌금을 낼 수 있다는 경고를 보고 지레 겁을 먹었지만, 증여나 특수 관계인 등의 특이 거래도 아니었고 의심 받을 것이 전혀 없었기에 셀프로 소명 자료를 작성했습니다.
제가 소명 자료를 어떻게 작성했는지, 또 실거래 조사를 대비하여 매수 전에 어떻게 해야 하는지 알려드립니다!
부동산 실거래 조사 소명 요청을 받는 이유
부동산 실거래 조사 소명 요청을 받는 이유는 무엇 때문일까요?
등기로 받는 실거래 조사 소명 관련 안내서 (제출 안내문) 에는 이 부분이 정확하지는 않지만 대략적으로 적혀 있습니다.
소명 요청은 ‘신고 된 실거래 중 추가 확인이 필요하다고 판단 된 경우’에 대해 받게 된다고 합니다. 애매하죠?
요청 대상 추출 기준 역시 ‘외부로 유출될 경우 악용될 우려가 있기 때문에 알려드리지 못하는 점 양해 바란다.’라고 합니다.
부동산 실거래 조사를 받는 이유에 대해서 여러 글과 유튜브를 통해 알아본 결과를 정리하면 아래와 같았습니다.
1. 이체가 아닌 방법 (현금, 수표) 으로 비중이 높게 지급
2. 급격한 시세 변동
3. 증여 의심
4. 특수관계인(가족, 친족) 과 거래
5. 수입에 비해 과도한 금액으로 거래
6. 거래 당사자 특이사항 (외국인, 나이가 너무 어린 경우 등)
물론 위 사항들 역시 여러 사람의 의견일 뿐이지 정확한 내용은 아닙니다.
저의 경우에는 항목 2에 해당 된 듯합니다. 부동산 가격이 많이 올랐다가 한동안 거래가 없던 22년을 지나, 23년 초 낮은 가격의 급매물이 나와 매수를 하였기에 직전 거래 대비 약 30% 정도 하락 된 가격으로 거래하였기 때문입니다.
다행히 제 경우에는 차입으로 대부분을 충당하여 출처에 대해 걱정되는 부분이 없었기에 추가 조사를 받을만한 부분이 없어 세무사나 전문가와 상담하진 않았고 셀프로 소명 자료를 작성 하였습니다.
혹시 증여 등 증빙에 조금이라도 걱정이 되는 부분이나 전략이 필요한 경우는 세무사와 같은 전문가와 상담하여 작성하는 것이 가장 빠르고 안전한 길입니다.
부동산 실거래 조사 소명자료 작성하기 (매수자)
소명자료에 필요한 서류 대부분은 인터넷으로 발급 가능합니다.
증빙 (소명) 자료 준비에는 대략 이틀 정도, 시간으로는 4~5시간이 걸렸습니다.
제 경우에는 거래에 사용한 통장이 많아 특히 오래 걸렸고, 퇴근 후 밤늦게 작성하다 보니, 일과 시간에만 발급 가능한 서류들이 있어 조금 오래 걸린 편이었습니다.
다행히 소명자료 (증빙자료) 또한 인터넷 제출이 가능하였습니다.
한국 부동산원 실거래 조사 소명자료 제출 페이지 (링크)
한국 부동산원 실거래 조사 홈페이지 – 은근히 찾기 어렵다.
아래에 제가 매수자로 준비한 서류들과 그 준비 방법에 대해 기록해 두었으니 참조하셔서 필요하신 분들은 참조하시기를 바랍니다.
[추천] 서류 작성 준비 순서 및 Tip
1. 미리 ‘소명서’를 작성하지 말고, 안내문의 “제출 증빙자료” 페이지를 참조하여 필요 서류를 먼저 준비한다.
2. 증빙 서류 중 대금지급 증빙에서 자금이동 (부동산을 매입하기 위한) 이 어떻게 되었는지 우선 정리한다.
① 부동산매매계약서 사본
② 대금지급증빙
– 계좌이체 내역을 통장 사본, 인터넷 발급, 캡처 등으로 제출해야 합니다.
– 인터넷 뱅킹(카카오뱅크, 케이뱅크) 사용자들은 휴대폰에서 캡처해도 됩니다!
– 제출필요기간 (계약금-2주, 잔금+2주) 내 여러 통장을 사용하였으면 모두 내역을 제출해야 합니다.
대금지급증빙을 위해 스마트폰 은행어플의 내역을 캡쳐하여 정리하였습니다.
③ 자기 자금
– 소득증빙의 형태로 국세청에서 출력 가능합니다.
④ (중요) 금융기관예금액
– 특정 일자의 예금잔액 증명을 출력해야 하는데, 예금잔액 증명은 너무 밤늦게는 발급이 안되며 은행마다 발급 시간이 상이하기 때문에 시간을 맞추셔야 합니다.
⑤ 금융상품 매각대금
– 입출금 내역 제출 (대금지급증빙과 동일)
⑥ 부동산 처분대금
– 매매계약서 + 대금지급 증빙 내용에서 표기
⑦ 차입금
– 금융거래확인서 발급
⑧ 가족관계증명
저는 입, 출금 내역에 거래에 해당하는 부분을 표기하기 위해 대금지급증빙을 Power Point를 이용 하여 정리 하였습니다.
이를 A4 용지 사이즈로 맞춰 정리하여 PDF로 출력한 후 인터넷으로 발급받은 서류와 합쳐 하나의 파일로 만들었습니다.
서류 준비가 끝났다면 자금 조달 관련 소명서는 미리 준비한 서류들에 맞춰 작성하시면 됩니다.
이 때, 소명 의견을 적는 란이 있는데 이곳에 대략적으로 어떤 자금을 어떻게 마련하여 매수하였는지 일목요연하게 작성하시면 됩니다.
저는 다음과 같이 작성했습니다. ‘기존 보유 주택 매도하여 새로이 주택 구매함. 계약금과 중도금은 기존 보유주택을 처분하여 지급하였으며, 잔금은 XX은행에서 차입하여 지급하였음.’
부동산 실거래 조사 대비하는 Tip (매수 전 확인!)
실거래 조사를 한바탕 겪어 보니 앞으로 어떻게 부동산 거래를 해야 할지 알게 되었습니다. 이 글을 보시는 분들께서도 미리 이렇게 대비하시면 좋겠네요!
① 하나의 계좌에서 거래를 하자
– 일반적으로 증빙 해야 하는 서류 중 가장 귀찮고 정리하기 힘든 것은 ‘대금지급증빙’입니다.
저 같은 경우 어쩌다 보니 계약금, 중도금, 잔금 계좌가 다 달랐기에 정리하는데 굉장히 귀찮았습니다.
이렇게 되면 모든 계좌의 거래내역을 삭제 없이 다 보여줘야 하므로 찝찝하죠. 저는 앞으로 미리 하나의 계좌를 정해서 거래를 하려고 합니다.
② 서류는 인터넷으로 제출 가능하니 PPT 나 엑셀 등 문서 작성도구를 잘 이용하여 작성하기
③ 인터넷 제출 시 : PDF 통합 프로그램
– ALPDF처럼 무료로 PDF의 페이지 통합하거나 삭제할 수 있는 프로그램을 사용하면 서류를 편하게 작성할 수 있습니다.
알 PDF 다운로드- Altools 공식 다운로드 페이지 링크! (프리웨어 입니다)
④ 자금 계획서 서류는 꼭 챙겨두기
– 부동산에서 갖고 있겠으나, 혹시 모르니 자금조달계획서 제출 전 사본을 만들어 두도록 합시다.
⑤ 계약금 입금 전 미리 내 자금계획을 세워두기 (중요!)
– 사실 이러한 소명 요청은 앞서 말씀드렸듯 예상치 못하게 받을 수 있습니다.
그래서 애초에 내가 소명을 받을 수 있다는 것을 인지하고 계약금 입금 전부터 매수계획을 세워야 합니다.
특히 증여 부분이 있거나 특수관계(가족 등)와의 거래나 차입이 있다면 미리 세무사와 상담을 해 두는 것이 좋을 것 같습니다.
처음에 소명 요청 서류를 등기로 받게 되면 굉장히 기분이 이상합니다. (나쁜 짓을 하지 않았는데 의심 받는 느낌)
하지만 당황하지 말고 차근차근 준비하시면 귀찮을 뿐이지 쉽게 작성하실 수 있습니다. 나라에서 집을 산 것을 시샘? 했다고 생각하고 액땜 했다고 생각하시어 너무 기분 상하지 말고 작성하셨으면 좋겠습니다.